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Question juridique n°27048 , May 7, 2014
Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement avec garage que j'ai mis en vente et en location.
Une personne serait intéressée de le louer et l'acheter dans 2 ans pour sa fille qui sera majeure et disposera de l'argent pour l'acheter.
en fait il s'agirait d'une location-vente.
La personne qui veut le louer souhaite changer la douche par une baignoire est-ce que c'est à mes frais ?
De plus dans 2 ans elle l'achète moins l'argent qu'elle m'a versé tous les mois, qui doit payer la taxe foncière ?
Est-ce que je peux prévoir une clause dans le contrat passé chez le notaire par laquelle il est prévu que cette personne me rembourse la taxe foncière ?
Quelles sont les modalités au contrat de location-vente ?
En fait je transfère la propriété du bien au locataire-vente ?
Expliquez-moi je vous prie la complexité de la location-vente.
je ne veux pas me faire avoir merci
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Réponse du May 5, 2014 12:05 PM par :
25 rue Du Faubourg Saint Honoré 75008 Paris
Bonjour,


En effet, le cas de figure que vous relatez entre dans ce qu'on appelle la location-accession qui offre la possibilité de devenir propriétaire sans avoir d'apport personnel en vertu des dispositions de l'article 1 et suivants de la loi du 12 juillet 1984
Les parties s'engagent l'un envers l'autre après une période de jouissance à titre onéreux, en ce qui a tarait la propriété d'un bien immobilier moyennant le paiement fractionné ou différé du prix et le versement d'une « redevance » jusqu'à la date de levée d'option.

La « redevance » est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien.

L'opération se décompose comme suit :
Un contrat de location-accession (qui s’apparente à un contrat de bail) et un contrat de vente définitif.
Un premier contrat de location-accession conclu par acte authentique (il doit être passé devant notaire) et doit être publié au service de la publicité foncière.
Il mentionne la description du bien, le prix de vente et les modalités de paiement (présence de prêts), la date d'entrée en jouissance et le délai dans lequel l'accédant devra exercer la faculté qui lui est reconnue d'acquérir la propriété, le montant de la redevance et sa périodicité...
Le futur propriétaire devra en effet vous verser une redevance dont vous aurez fixé contractuellement le montant.
Ceci étant, le montant de cette dite redevance ne saurait être inférieure à une certain barème qui dépend du prix définitif de l'acquisition.

La redevance se décompose en deux parties : une partie est due en compensation du logement (un loyer), l'autre partie est une épargne qui s'imputera sur le prix de l'immeuble à l'échéance du contrat.
Par ailleurs, dès la date de l'entrée en jouissance, qui commencera à compter généralement de la signature de l'acte ou de la date mentionné, l'entretien et les réparations courantes nécessaires de l'immeuble incombent au locataire-accédant.
Les grosses réparations restent à la charge du vendeur (article 29 de la loi) . Mais dan ce cas, ce dernier pourra éventuellement proposer de manière contractuelle et consensuelle à l'accédant une réévaluation du prix de l'immeuble compensant la dépense faite.

A défaut d'accord, l'accédant peut mettre fin au contrat sous réserve des dispositions légales telles que stipulées aux articles 29 et suivant de la Loi du 12 Juillet 1984.

A l'évidence la signature dudit contrat rend indisponible ledit bien tant à la vente qu'à la location puisque le bien est réservé au locataire-accédant jusqu'à la date prévue pour la levée d'option.
Néanmoins, l'article 28 de la loi du 12 juillet 1984 met à la charge de l'accédant le paiement des charges annuelles telles que les charges, taxes et impôts.

Enfin, trois mois avant le terme prévu pour la levée de l'option, le vendeur doit mettre en demeure le locataire-accédant de lever l'option dans le délai prévu et ce par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Ce courrier doit rappeler à l'accédant qu'il peut ou non acheter et le montant des sommes restant dues.
Si le locataire-accédant lève l'option, un acte notarié doit être conclu pour constater le transfert de propriété.
Si le contrat de location-accession prévoit que le prix sera payé avec l'aide d'un prêt, le transfert de propriété est subordonné à la condition suspensive de l'obtention du prêt.


Toutefois, le locataire-accédant peut décider sans motifs de résilier son engagement.
Dès lors, le vendeur peut prétendre à une indemnité qui correspond à 1%, 2% ou 3% du prix de vente, selon le cas de figure.
Le locataire n'a alors aucun droit de rester dans les lieux, il devra donc quitter les lieux et les rendre en bon état.
Le vendeur quant à lui  doit rembourser toutes les sommes qu'il a reçues au titre de l'épargne.

En revanche, il conserve la partie de la redevance correspondant au loyer.


Cordialement

« La justice est la liberté en action. » Joseph Joubert