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Question juridique n°25559 , Jan 6, 2014
bonjour ,au Décès de notre père ,ma soeur et moi avons opté pour que ma mère bénéficie de l’usufruit de ses biens immobiliers et nous ,de la nue propriété ;celà concerne un appartement à Paris dans lequel ma mère réside et une résidence secondaire .Nous voudrions vendre la résidence secondaire car nous n’en profitons pas ,nous devons l’entretenir et continuer à payer charges et impots .Ma soeur et moi souhaiterions ,en accord avec ma mère que le bénéfice de cette vente puisse etre partagé entre nos 4 enfants (2 chacune)l’estimation de la maison est d’environ 250000 euros ;comment pouvons nous procéder afin de minimiser l’imposition éventuelle de nos enfants ?
respectueusement
C.Rathoin
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Réponse du Jan 2, 2014 6:53 PM par :
45 rue Compans 75019 Paris
Bonjour,



Votre projet est tout à fait réalisable dès lors que l'usufruitière et l'ensemble des nus-propriétaires y consentent.

Cela étant, il sera nécessaire que chacun de vous consentent à une donation par devant Notaire, outre l'aliénation du bien.

Une imposition sur la plus-value sera éventuellement due par votre mère, votre soeur et vous-même en fonction du prix d'acquisition du bien (en ce qui vous concerne, ce prix sera fonction soit de la valeur du bien déclarée pour la détermination des droits de mutations, soit de la valeur du bien lors de son entrée dans votre patrimoine), et du prix de cession.

Il ne saurait exister d'astuces ou autres solutions pour éviter cette imposition.

Cela étant sachez qu'il existe un abattement prévu par la Loi en fonction de la durée de détention du bien (article 150 VC du code général des impôts), soit 2% pour chaque année de détention au delà de la cinquième, puis 4% pour chaque année de détention au delà de la dix septième, et enfin 8% pour chaque année de détention au delà de la vingt-quatrième. 



Enfin, des droits de mutations seront dues par les donataires (vos enfants), et la encore un abattement pourrait être applicable, à savoir 100 000 euros par enfant lorsque les donateurs sont les parents (article 779 du code précité), et 31 865 euros lorsqu'il s'agit d'une donation consentie par les grands-parents (article 790 B du même code).



Restant à votre disposition



Cordialement

« Les lois ne sont ni plus ni moins que le prolongement des mœurs. » Victor Hugo