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Abandon du logement par le Locataire
Abandon du logement par le locataire ou départ à la cloche de bois : une nouvelle legislation !
 
Les loyers sont impayés, les courriers s'accumulent dans la boite aux lettres, des témoignages de voisins indiquant que votre locataire n'est plus dans le logement, autant de signes qui vous laissent penser que votre locataire n'est plus dans votre logement !
Que faire ?
Sachez qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire la loi du 6 juillet 1989 encadrant les baux d'habitations non-meublés octroi au bailleur la faculté de résilier le bail de plein droit. .
Cependant et jusqu'alors aucune loi n'était venue encadrer la procédure à suivre, le propriétaire devant alors entamer une procédure d'expulsion classique, sur assignation.
En cas de présomption d'abandon (départ à la cloche de bois) et afin d'éviter cette procédure et les délais qui en découlent la Loi du 22 décembre 2010 dite "Loi Béteille" (complété par la Loi du 13 décembre 2011) ainsi que le décret du 10 aout 2011 sont venus simplifier les démarches permettant une reprise du logement inoccupé beaucoup plus rapide.
En effet, en octroyant plus de compétence aux huissiers de justice, la loi du 22 décembre 2010 permet dorénavant aux bailleurs de faire dresser par un huissier un constat d'abandon en vue d'apporter la preuve au juge de l'abandon réel du logement afin que celui-ci procède à la résiliation du bail.
De plus l'article 1 du décret du 10 Août 2011 donne la possibilité de former la demande de résiliation du bail en vue de la reprise des locaux abandonnés par simple requête, le tribunal pourra alors se prononcer sans débat préalable contrairement à la procédure classique.
Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné, le propriétaire pourra dorénavant faire appel à un huissier afin que celui-ci constate par acte l'abandon présumé du logement. L'huissier de justice devra alors mettre en demeure le locataire de justifier le fait qu'il occupe toujours le logement.
Cette mise en demeure pouvant être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 (visant la clause résolutoire pour défaut d'assurance ou défaut de paiement du loyer).
Le locataire devra dans un délai de 1 mois qui suit la délivrance de la mise en demeure justifier de son occupation. A défaut l'huissier pourra constater l'abandon du domicile, pénétrer dans le logement et ce dans les conditions prévues par l'article 21 de la Loi du 9 juillet 1991.
L'huissier établira alors un constat d'abandon par procès verbal ainsi qu'un inventaire des éventuels meubles présents en indiquant s'ils paraissent ou non avoir une valeur marchande.
Une fois le PV établit, le bailleur pourra déposer une requête au greffe du tribunal d'instance. S'il ressort de part les éléments fournis : PV d'huissier, preuve du non respect des obligations prévues au bail par le locataire (principalement pour le non paiment des loyers) par le bailleur que le bien a été abandonné par ses occupants le juge du tribunal d'instance procédera à la résiliation du bail et ordonnera la reprise du logement.
Ce même juge devra également statuer (loi du 13 décembre 2011) sur le sort des meubles présents et pourra donc autoriser la vente aux enchères des biens ayant une valeur marchande et l'abandon de ceux n'en n'ayant aucune.
Le bailleur devra signifier au locataire l'ordonnance revêtue de la formule exécutoire au locataire dans un délai de 2 mois.
Le locataire ou tout occupant de son chef disposera alors d'un délai de 1 mois à compter de la signification afin de contester la décision, cette démarche devant être effectuée auprès du greffe du tribunal d'instance.
Si en revanche le locataire ne conteste pas l'ordonnance, le jugement devient effectif. Le bail sera donc résilié et le propriétaire pourra par l'intermédiaire d'un huissier reprendre possession des lieux.

Synthèse de la procédure :

J + 1 mois d'impayé de loyer : Lettre de mise en demeure à envoyer au locataire par acte d'huissier de payer le loyer et/ou de justifier l'occupation du logement.
J + 2 mois : - Constat d'abandon établit par huissier
Le bailleur saisit le tribunal d'instance du lieu de situation du logement en question
J + 2 à 6 mois (en fonction du TI): Ordonnance de résiliation du bail suite au jugement.
J + 2 mois maximum suivant l'ordonnance : Signification au locataire de la décision de résilier le bail et de la reprise en possession du logement.
J + 1 mois maximum suivant la signification au locataire : Délai de contestation du locataire.
Au terme de délai de contestation résiliation du bail et reprise du logement par le bailleur.

Attention !
L'étape la plus délicate dans cette procédure est l'intervention de l'huissier lors de constatation de l'abandon. L'huissier est en effet tenu de rendre compte sur le PV de tous les éléments prouvant ou non l'abandon réel du domicile.
Un simple témoignage indiquant que votre locataire est passé récemment dans le logement ou des courriers ramassés peuvent remettre en cause cela et le juge pourra ne pas statuer en votre alors.

Loi du 22 décembre 2010 dite " Loi Bételle "
Décret du 10 aout 2011
Loi du 13 décembre 2011

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« Ce ne sont pas les richesses qui rendent un État prospère, mais la justice. » Kong Tseu